طرح لیزینگ مسکن جواب می دهد؟

به گزارش بانکداران ۲۴ (Banker)، این طرح به شیوه ای است که در قالب آن شرکت‌های اعتباری با به کار انداختن سرمایه خود در تامین مالی متقاضیان خرید آپارتمان مسکونی اطلاق می‌شود که بخش زیادی از قیمت ملک را برای خریدار تقبل کرده و در ازای آن، با احتساب سود مشخص و نظارت شده ای، اقساط میان مدت و بلندمدت از خریدار دریافت می‌شود. به نظر می‌رسد این طرح باعث راه اندازی مدل خریدهای اعتباری در بازار مسکن می‌شود و خلا وام خرید ناشی از معذوریت بانک‌ها در پرداخت این تسهیلات را برای متقاضیان جبران کند. از سوی دیگر از آنجایی که بخش مسکن پیشران اقتصاد کشور محسوب می‌شود، انگیزه خوبی برای ورود شرکت‌های لیزینگ به بخش تسهیلات مسکن ایجاد کرده؛ به طوری‌که پس از صدور مجوز بانک مرکزی برای ورود لیزینگ‌ها به پرداخت تسهیلات مسکن، تعدادی از شرکت‌های لیزینگ، پرداخت تسهیلات مسکن را آغاز کرده اند.


دیدگاه موافقان این طرح
به نوشته ابتکار، رئیس انجمن شرکت‌های لیزینگ ایران درخصوص طرح لیزینگ مسکن معتقد است: با توجه به کاهش قدرت مردم در خرید مسکن، افزایش میزان تسهیلات و فعال کردن بانک‌ها و شرکت‌های تامین سرمایه در بخش پرداخت تسهیلات خرید مسکن امری لازم است.
وی یکی از راه حل‌های خروج بازار مسکن از رکود را همکاری لیزینگ‌ها با انبوه سازان برای دریافت تسهیلات کلان ساخت و ساز دانست و گفت: انبوه سازان علاقه مند هستند منابع مالی خود را با منابع لیزینگ‌ها، یکجا ادغام کنند و پس از منبع مالی کلان به ساخت و ساز روی آورند تا واحدهای مسکونی را با قیمت تمام شده کمتری بسازند و با سرعت بیشتری به فروش برسانند.


در شرایط فعلی رکود، لیزینگ چاره ساز است
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن افزود: در شرایط فعلی بازار مسکن و حکمفرما بودن رکود و باتوجه به افزایش واحدهای مسکونی نوساز و فروش نرفتن آنها که ناشی از عدم قدرت خرید و عدم تقاضاست، پیش بینی می‌شود ورود شرکت‌های لیزینگ به بخش مسکن چاره ساز باشد. این شرکت‌ها خودشان ساخت و ساز را انجام می‌دهند و ابتدا می‌توانند آپارتمان‌های تحت مالکیت شرکت را با تامین مالی و اعتباری به بازار مصرف عرضه کنند و بعد از آن شرایط فروش واحدهای مازاد سایر سازنده‌ها را هموار کنند.
چگینی درخصوص میزان اعتمادی که متقاضیان در انتقال سند ملک به شرکت‌های لیزینگ داشته باشند تصریح کرد: پیشنهاد می‌شود بانک‌ها به عنوان کارگزار وارد عمل شده و به عنوان حلقه واسط اعتباردهنده و خریدار مسکن عمل کنند؛ ضمن اینکه تضامین لازم از طرف بانک مرکزی نیز دریافت خواهد شد.


دیدگاه مخالفان
احمدرضا سرحدی عضو هیات رئیسه سازمان نظام مهندسی تهران درخصوص این طرح گفت: لیزینگ طرحی است مازاد بر تسهیلاتی که به صورت قبل موجود بود؛ به عبارت دیگر مازاد بر سودی که بانک‌ها بر آن اعمال می‌کنند. به این صورت که نحوه پرداخت آن آسان تر شده اما اصل مال را در گرو نگاه داشته و درصورتی که وام‌های طبیعی نتواند پاسخگوی مردم باشد، افرادی که نیازمند دریافت وام هستند را جوابگو است. همچنین لیزینگ برای کسانی مناسب است که درآمد مستمر داشته و قادر به پرداخت اقساط با سود بیشتر باشند.
وی خاطرنشان کرد: لیزینگ مسکن همانند وام مسکن است و مشکلی از مصرف کننده‌ها حل نخواهد کرد؛ چراکه از نظر تعداد و محدودیت‌هایی که داراست و هم در نحوه بازپرداخت آن با مشکلات متعددی مواجه است. بنابراین مصرف کننده برای گرفتن وام در شرایط رکود فعلی که باید میزان زیادتری هم سود پرداخت کند صرفه اقتصادی نخواهد برد و تنها حسن آن نسبت به دیگر تسهیلات قبلی، انجام ساده تر و سریع تر این روش است؛ اما از نظر سود تسهیلات بالاتر از سود تسهیلات معمولی است و همین امر صرفه اقتصادی برای مصرف کنندگان را با تردید مواجه می‌کند.


تلاش‌های بی ثمر در بازار مسکن
رئیس هیات مدیره تعاونی مسکن، طرح لیزینگ مسکن را تلاش‌های بی ثمری از جانب دولت خواند تا بتوانند بازار مسکن را از رکود خارج کنند. وی با اشاره به طرح کم کردن بهره‌های بانکی، طرح اولویت به خانه اولی‌ها و ارائه تسهیلات ویژه به این قشر، وارد شدن مسکن به بازار بورس و … را در راستای تلاش دولت برای کاهش رکود در بازار مسکن دانست و معتقد است تنها راه برون رفت از رکود بازار مسکن، در خارج از بحث مسکن است. به عبارتی دیگر امروزه مشکل مسکن امری درون بخشی نیست و به عواملی خارج از این حوزه بستگی دارد که باید با برطرف کردن آن رونق را به بازار مسکن بازگرداند.
احمدرضا سرحدی، بیکاری و عدم درآمد داشتن جوانان را ناشی از التهاب بازار مسکن عنوان کرد و افزود: رکود مسکن ناشی از بیکاری و عدم درآمد مناسب برای جوانان است و جوانان به دلیل عدم درآمد ثابت و مستمر قادر به بازپرداخت اقساط نیستند و قدرت خرید آنان کاهش یافته و به همین دلیل است که عرضه مسکن بیش از تقاضا است.
از طرف دیگر این فرضیه قوت می‌گیرد که ارائه طرح لیزینگ صرفا بازی پنهانی است که با ارائه تسهیلات لیزینگ مسکن به افراد در بخش مسکن موثر نبوده و در خارج از این بخش مانند سوداگری در خرید و فروش ارز و نوسانات آن و یا بحث قاچاق کالا و فروش اقلام غذایی صرف شود و سرمایه‌ها به این سمت و سو سوق یابد و وارد بازارهای دیگر شود.
وی راهکار موجود در این فضا را رونق در بازار تولید و اشتغال دانست و متذکر شد که اگر رونق نسبی در تولید ایجاد شود خود به خود منجر به افزایش درآمد شده و بر روی خرید مسکن تاثیرات مطلوبی خواهد گذاشت؛ به طوری‌که ۲ میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه با افزایش تقاضا پر خواهند شد.


رونق گرفتن بازار فروش تجاری
عضو هیات رئیسه سازمان نظام مهندسی تهران گفت: این روزها بازار ساخت و ساز تجاری بهتر از واحدهای مسکونی شده و واحدهای مسکونی به دلیل وجود عرضه بیش از تقاضا کاهش شتاب داشته و از طرفی دیگر انگیزه سرمایه‌گذاران برای امکان فروش و داشتن مشتری در حوزه تجاری را قوی تر از حوزه مسکونی می‌بینند و معتقدند با دریافت تسهیلات از شهرداری موفق به دریافت سود با صرفه اقتصادی بهتری خواهند شد؛ درنتیجه بیشتر سرمایه‌گذاران متمایل به سرمایه‌گذاری در این بخش هستند.


عدم تطابق طرح لیزینگ با درآمد اقشار متوسط جامعه
محمد مالکی حل ریشه ای معضل رکود مسکن را منوط به اتخاذ سیاستی می‌داند که جامعه هدف آن مربوط به دهک ۴ تا ۷ جامعه است؛ چراکه پایین تر از آن دهک محروم هستند که نیاز به اعمال سیاست‌های مختص به خود هستند و بالاتر از این دهک‌ها نیز نیاز مصرفی چندانی به مسکن ندارند. بنابراین سیاست ارائه طرح لیزینگ مسکن مختص به دهک ۴ تا ۷ است که قشر متوسط را شامل می‌شود و در وهله دوم دهک‌های محروم تر را نیز دربرمی‌گیرد که متاسفانه در عمل با درآمد اقشار متوسط مطابقت ندارد.
این کارشناس مسکن در ادامه افزود: طرح لیزینگ مسکن با این شرایط بانکی و نرخ سود بالا عملا برای اقشار متوسط و پایین مطلوبیتی نداشته و همچنین دیگر بحث‌های مطرح شده در بحث مسکن از قبیل مسکن اقساطی و حساب‌های امانی نیز با نرخ‌های پیشنهادی که از سوی بانک‌ها ارائه شد نه برای فروشنده‌ها و نه برای خریداران رغبتی ایجاد نکرد.
وی با توضیح شرایط اقشار متوسط که به طور متوسط ماهیانه ۲ و نیم میلیون حقوق دریافت می‌کنند تا درنهایت بتوانند اقساط ۸۰۰ هزار تومانی را در ماه برای خانه دار شدن متحمل بشوند برای این منظور باید با تلفیق ۲ رویکرد به خانه دار شدن مردم کمک کرد. به این ترتیب که به جای ارائه وام ساخت و انبوه سازی که مشتریان فاقد قدرت خرید هستند و نیز وام خرید که ممکن است باعث تحریک تقاضا شود اما درنهایت باز به تورم درجامعه دامن می‌زند، پیشنهاد می‌شود با تلفیق وام پیش خرید که هم تقاضا را برای بازار مسکن افزایش می‌دهد و هم به ایجاد عرضه می‌انجامد اقدام شود.
مالکی درخصوص بحث قیمت مسکن در تهران گفت: متوسط خرید خانه ۷۰ متری در تهران حدود ۳۰۰ میلیون تومان است که حتی وام‌های ۱۵۰ میلیون تومانی هم جوابگوی پوشش دهی ۵۰ درصد آن نخواهد بود؛ بنابراین توصیه می‌شود دولت با تخصیص زمین‌های دولتی به مردم و اخذ هزینه زمین‌ها به صورت اقساط بلندمدت از مشتریان به خانه دار شدن مردم کمک کند و در این مدل نه دیگر نیازی به ارائه منابع مالی از سوی دولت به مردم است و نه دیگر نیازی به از جیب خرج کردن؛ بلکه صرفا تلفیق وام پیش خرید و تخصیص زمین‌هایی که هزینه آن از متقاضیان اخذ شود نه به صورتی که در مسکن مهر اتفاق افتاد بلکه به صورت این مدل می‌تواند گره گشای قفل معضل رکود مسکن در کشور شود.
به طور کلی کارشناسان مسکن معتقدند با توجه به شرایط خاصی که هم‌اکنون بر بازار مسکن حاکم است، به نظر می‌رسد مردم برای خرید مسکن حداقل در بخشی از بازار تقاضا منتظر اعلام ضوابط لیزینگ مسکن و عملیاتی شدن آن هستند. البته نباید از نظر دور داشت که لیزینگ مسکن نوعی تسهیلات گران قیمت برای خرید آپارتمان‌ها محسوب می‌شود و به نظر می‌رسد بیشترین تاثیر و حوزه نفوذ خود را در بازار آپارتمان‌های متوسط رو به بالا یا همان آپارتمان‌های لوکس داشته باشد که متقاضیان آنها از توان مالی بالاتری برای پرداخت اقساط لیزینگ برخوردارند و قادر به تقبل نرخ سود بالاتری هم در مقایسه با تسهیلات عادی خرید مسکن هستند.
علی رغم طرح دیدگاه موافقان ومخالفان طرح لیزینگ مسکن، به نظر می‌رسد در شرایط فعلی اقتصاد ایران قابل اجرا نیست و از هر دو طرف عرضه و تقاضا مشکلات بنیادی دارد که عملا طرح را صرفا در مرحله “طرح” نگه می دارد به این دلیل که
١- در شرایط فعلی و با توجه به وضعیت مطالبات و منابع بانک ها هیچ بانکی حاضر به درگیر کردن منابع خود در چنین طرح های بلند مدت و پرریسکی نیست از طرف دیگر اولویت بانک ها بر تسهیلات کوتاه مدت مشارکتی است و بانک ها حتی تسهیلات ٣۶ ماهه را هم با بی میلی به مشتری پرداخت می کنند و بیشتر متمایل به ارائه تسهلات ۶ ماهه و یک ساله هستند تا طرح های بلندمدت .
٢- در چنین قرارداد هایی مسئله اصلی ضمانت هاست سوالی که اینجا مطرح می شود این است اگر مصرف کننده مبالغ اقساط را پرداخت نکند تکلیف چیست؟ اولین جوابی که به ذهن می رسد این است که بانک خانه را توقیف خواهد کرد برفرض که توقیف شود درحال حاضر بسیاری از املاک و کارخانه های توقیف شده دست بانکهاست که خود نمی دانند چه اقدامی باید دراین خصوص انجام دهند باتوجه به اینکه طبق قانون خانه ای را که فرد در آن سکونت دارد نمی شود توقیف کرد به شرط آنکه خانه دیگری نداشته باشد. بنابراین پیش بینی می شود بانک ها و شرکت های لیزینگی وارد این قراردادهای پرریسک نشوند.
۳- با محاسبه مبلغ بالای اقساط و ارائه تسهیلات ۷۰ میلیونی با نرخ سود ۲۱ درصد برای ده سال ، ۱۵ سال و یا ۳۰ سال به اعداد عجیب و غریبی می رسیم ضمن اینکه در تسهیلات بلند مدت در سیستمی که نرخ سود بالاست جدا از داشتن اقساط سنگین از جایی به بعد حتی اگر دوره تسهیلات هم افزایش یابد میزان اقساط تغییر زیادی نخواهد کرد و آن هم به دلیل نرخ بهره بالاست.
همچنین بانک ها توان باز پرداخت افراد را سنجش کرده و آنهایی که متقاضی این قرارداد هستند را بررسی کرده اما در عمل مبلغ اقساط بیشتر از درآمد ماهانه افراد خواهد بود که مشخص نیست بازپرداخت اقساط چگونه خواهد بود.
۴- در سیستمی که تورم وجود ندارد و نرخ بهره بسیار پایین است این قرارداد به صرفه است چون سیستم بانکی کارمزددریافت می کند و تسهیلات گیرنده هم با اقساط بلند مدت بدهی را پرداخت می کند اما در ایران که نرخ بهره بالای بیست درصد است اولا بانک راغب نیست چون برای منابعی که درگیر چنین طرح بلند مدتی می شود ماهانه سود پرداخت می کند ثانیا ، تسهیلات گیرنده هم نمی تواند وام بگیرد چون در توان مالی افراد نمی گنجد.

اخبار مرتبط :

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *